Restricciones convencionales de la propiedad: ¿cuándo producen efectos frente a terceros según el artículo 926 del Código Civil?

Artículo 926º.- Restricciones convencionales

Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto¹, para que surtan efecto respecto a terceros², deben inscribirse en el registro respectivo³.

Notas de pie

¹ Restricciones de la propiedad establecidas por pacto:
Son limitaciones que el propietario acepta voluntariamente mediante un contrato o acuerdo. Por ejemplo:

• Prohibición de construir más de cierto número de pisos.

• Restricción para determinados usos del inmueble.

• Obligación de conservar determinadas características arquitectónicas.

Estas limitaciones nacen de la voluntad de las partes y no directamente de la ley.

² Respecto a terceros:
Los terceros son personas que no participaron en el acuerdo original, como:

• Compradores posteriores.

• Acreedores.

• Arrendatarios.

• Otros adquirentes de derechos sobre el bien.

Para que estas personas estén obligadas a respetar la restricción, deben poder conocerla legalmente.

³ Deben inscribirse en el registro respectivo:
La inscripción en la partida registral del inmueble otorga publicidad jurídica. Sin inscripción:

• El pacto es válido entre quienes lo celebraron.

• Generalmente no puede hacerse valer contra terceros de buena fe.

La finalidad es garantizar seguridad jurídica y publicidad registral.

Ejemplo práctico

Carlos vende un terreno a María y ambos acuerdan que el predio solo podrá destinarse a vivienda, prohibiendo expresamente su uso comercial.

• Si esta restricción se inscribe en SUNARP, cualquier comprador posterior deberá respetarla.

• Si no se inscribe y María vende el inmueble a Pedro, quien desconocía el acuerdo, Pedro podría no quedar obligado por esa restricción.

Por ello, el artículo 926 exige la inscripción registral para que las restricciones convencionales de la propiedad sean oponibles a terceros.