Invasión de terreno ajeno de mala fe: ¿qué derechos tiene el propietario según el artículo 943 del Código Civil?

Artículo 943 del Código Civil Peruano – Edificación de mala fe en terreno ajeno

Cuando se edifique de mala fe¹ en terreno ajeno, el dueño puede:

• Exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio², más el pago de la indemnización correspondiente³; o

• Hacer suyo lo edificado⁴ sin obligación de pagar su valor.

En el primer caso, la demolición es de cargo del invasor⁵.

Notas de pie

¹ Mala fe:
Existe cuando quien construye sabe, o razonablemente debe saber, que el terreno pertenece a otra persona y aun así realiza la construcción.

² Perjuicio al propietario:
Se refiere a cualquier afectación al uso, disfrute, valor o destino del terreno. El propietario debe acreditar que la construcción le ocasiona un daño o inconveniente relevante.

³ Indemnización correspondiente:
Comprende la reparación de los daños y perjuicios ocasionados por la invasión y construcción indebida, según las circunstancias del caso.

⁴ Hacer suyo lo edificado:
El propietario del terreno adquiere la construcción incorporada a su predio por el principio de accesión, sin estar obligado a compensar económicamente al invasor que actuó de mala fe.

⁵ Demolición a cargo del invasor:
Todos los gastos necesarios para derribar la construcción y restituir el terreno corresponden a quien edificó indebidamente.

Ejemplo práctico

Carlos sabe que el lote vecino pertenece a María, pero decide ampliar su vivienda e invade parte del terreno construyendo un almacén.

María puede elegir entre:

1. Solicitar la demolición del almacén porque afecta el uso de su terreno, exigiendo además una indemnización por los daños ocasionados; o

2. Conservar el almacén, incorporándolo a su propiedad sin pagar nada a Carlos por la construcción.

En cualquiera de los casos, la ley protege a María por ser la propietaria del terreno y sanciona la conducta de Carlos por haber actuado de mala fe.