Invasión parcial del suelo colindante: ¿qué ocurre cuando una construcción invade parcialmente el terreno vecino?

Artículo 944 del Código Civil peruano

Cuando con una edificación se ha invadido parcialmente y de buena fe el suelo de la propiedad vecina¹, sin que el dueño de ésta se haya opuesto², el propietario del edificio adquiere el terreno ocupado, pagando su valor³, salvo que destruya lo construido.

Si la porción ocupada hiciere insuficiente el resto del terreno para utilizarlo en una construcción normal⁴, puede exigirse al invasor que lo adquiera totalmente.

Cuando la invasión a que se refiere este artículo haya sido de mala fe⁵, regirá lo dispuesto en el Artículo 943º.

Notas explicativas

¹ Invasión parcial y de buena fe

• Ocurre cuando una persona construye creyendo razonablemente que está dentro de los límites de su propiedad, pero una parte de la edificación invade el predio vecino.

• No existe intención de perjudicar ni conocimiento del error.

² Falta de oposición del vecino

• El propietario afectado no formuló oposición o reclamo oportuno mientras se realizaba la construcción.

• Su conducta es relevante para la aplicación de esta norma.

³ Adquisición del terreno ocupado

• El constructor adquiere la propiedad de la franja invadida.

• Debe pagar al vecino el valor del terreno ocupado.

• Alternativamente, puede optar por demoler la parte construida que invade el predio.

⁴ Terreno remanente inutilizable

• Si la invasión deja al vecino con una porción de terreno demasiado pequeña o inadecuada para una construcción normal, este puede exigir que el invasor compre todo el terreno restante.

⁵ Invasión de mala fe

• Si quien construyó sabía que estaba ocupando terreno ajeno, no se aplica la protección del artículo 944.

• En ese caso rigen las consecuencias del artículo 943, pudiendo el propietario exigir la demolición y la indemnización correspondiente.

Ejemplo práctico

Carlos construye una vivienda y, debido a un error en la medición del lote, invade 20 m² del terreno de su vecino Juan. Juan observa la construcción y no presenta oposición durante la obra.

Al descubrirse posteriormente la invasión:

• Si Carlos actuó de buena fe, puede adquirir esos 20 m² pagando su valor comercial a Juan.

• Si la parte restante del terreno de Juan queda demasiado pequeña para edificar, Juan puede exigir que Carlos compre también el resto del terreno.

• Si se demuestra que Carlos sabía desde el inicio que estaba construyendo sobre terreno ajeno, Juan podrá solicitar la demolición y la indemnización que correspondan conforme al artículo 943.