¿Cómo se determina la antigüedad, el estado de conservación y la depreciación de una edificación según el Reglamento Nacional de Tasaciones?

Artículo 13.- Antigüedad, estado de conservación y depreciación

13.1 Se asume como antigüedad de la edificación el tiempo que tiene construida la totalidad de la misma o alguna de sus partes, de acuerdo con la información obtenida de cualquiera de los siguientes documentos:

• Declaratoria de fábrica o de edificación.

• Certificado de conformidad de obra.

• Licencia de construcción o de edificación, más el plazo de ejecución.

• Declaración jurada de autoavalúo.

13.2 Si no existe la información anterior, el perito tasador fija la antigüedad considerando factores como la época de construcción, el sistema constructivo, los materiales empleados y otras características de la edificación.

13.3 El estado de conservación se califica como:

• Muy bueno: Edificación con mantenimiento permanente y sin deterioros apreciables.

• Bueno: Edificación con mantenimiento normal y deterioros menores por uso.

• Regular: Mantenimiento esporádico; presenta deterioros visibles que no comprometen la estructura.

• Malo: Falta de mantenimiento regular; existen deterioros que comprometen la estructura, aunque sin riesgo inmediato de colapso.

• Muy malo: La estructura presenta severos deterioros con riesgo de colapso.

13.4 La depreciación es la disminución del valor del bien por efecto de su uso, antigüedad y estado de conservación. En la tasación reglamentaria se aplican los porcentajes establecidos en las tablas del Reglamento. En la tasación comercial, el perito puede aplicar criterios adicionales debidamente sustentados.

13.5 Estas reglas no son aplicables a los bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, los cuales se rigen por su normativa especial.

Ejemplo ilustrativo

Una vivienda fue construida en el año 2010 y el propietario presenta la declaratoria de fábrica. En la inspección se observa que recibe mantenimiento frecuente, tiene pintura en buen estado y no presenta daños estructurales.

• Antigüedad: 15 años.

• Estado de conservación: Bueno.

• Depreciación: Se determina utilizando la tabla correspondiente del Reglamento según su antigüedad y estado de conservación.

Ejemplo práctico

Fernando solicita la tasación de una casa de 120 m² en Arequipa.

Durante la inspección:

• No existe declaratoria de fábrica ni licencia de construcción.

• El perito estima que fue construida aproximadamente hace 25 años por el tipo de materiales y técnicas constructivas observadas.

• Se detectan grietas menores, desgaste de acabados y falta de mantenimiento periódico.

Resultado:

• Antigüedad estimada: 25 años.

• Estado de conservación: Regular.

• Depreciación: Se aplica el porcentaje correspondiente de las tablas del Reglamento para una edificación de esa antigüedad y estado de conservación, reduciendo su valor respecto al de una edificación nueva similar.