Altura de edificación: ¿cómo se determina la altura máxima permitida de una edificación según la Norma Técnica A.010?

10.1 Altura máxima de la edificación

La altura máxima de la edificación, expresada en metros, se determina en los parámetros urbanísticos y edificatorios, correspondientes a la zonificación aprobada por el Plan de Desarrollo Urbano¹. Asimismo, con la finalidad de homogenizar el perfil urbano de la ciudad, se considera lo siguiente:

• a) En los casos de zonificación residencial con usos compatibles, cuando la altura de la edificación esté indicada en pisos, cada piso se considera de un máximo de 3.00 m.

• b) En los casos de comercio, comunicación y transporte, hospedaje, oficinas y salud, cuando sean compatibles con vivienda y la altura esté indicada en pisos, cada piso se considera de un máximo de 4.00 m.

• c) La altura de la edificación se mide desde el punto más alto de la vereda del frente del lote. En caso de no existir vereda, se mide desde el nivel de calzada más 0.15 m². La altura incluye los pisos retranqueados³.

• d) En terrenos en pendiente, la altura de la edificación se mide sobre la línea imaginaria que une el punto más alto del lindero frontal con el equivalente en el lindero posterior a diferente altura⁴.

• e) No se contabilizan los paramentos verticales para recubrimientos de equipos en el último nivel, parapetos y construcciones en azoteas, tanques elevados, cuartos de máquinas ni casetas de equipos electromecánicos.

• f) En caso de implementarse pisos técnicos intermedios o sobre la azotea, estos no se consideran como piso de la edificación⁵.

10.2 Altura generada por colindancia

La altura generada por colindancia tiene como finalidad homogenizar el perfil urbano preexistente de la ciudad. Se aplica para determinar la altura de edificación en metros que corresponde a un predio colindante a un edificio preexistente de mayor altura.

• Cuando el predio colinda lateralmente con una edificación existente de mayor altura que la permitida por la normativa, puede edificarse hasta el promedio entre ambas alturas, siempre que no supere el 50 % de la diferencia entre ellas.

• Cuando el predio colinda lateralmente con edificaciones existentes a ambos lados de mayor altura que la normativa del predio, puede edificarse hasta el promedio entre las alturas de los predios colindantes.

10.3 Altura generada por consolidación

Cuando el predio se ubica en una manzana consolidada y la altura del 50 % de los edificios preexistentes en el frente de la manzana es mayor que la altura normativa del predio, se puede edificar hasta la altura promedio de dichos edificios, siempre que no supere el 50 % de la diferencia entre ambas alturas⁶.

10.4 Altura generada por compensación

Los Gobiernos Locales pueden establecer beneficios de altura generada por compensación con la finalidad de rescatar áreas para el uso público o para el desarrollo de actividades recreativas, activas o pasivas. Estas edificaciones pueden ser de uso mixto, de acuerdo con la compatibilidad de uso correspondiente y cumpliendo los demás parámetros urbanísticos y edificatorios.

10.5 Altura en lotes en esquina

En edificaciones sobre lotes en esquina, la altura normativa correspondiente a la vía de mayor ancho puede prolongarse sobre la vía menor hasta una distancia igual a la sección de la vía menor más los retiros normativos, medidos desde el límite de la edificación. A partir de ese punto, la altura del resto de la edificación se determina conforme al criterio de colindancia⁷.

1. Los parámetros urbanísticos y edificatorios son las reglas municipales que establecen, entre otros aspectos, la altura máxima, retiros, porcentaje de área libre y demás condiciones aplicables a un predio.

2. Esta forma de medición unifica el punto de referencia para calcular la altura, incluso cuando aún no existe una vereda construida.

3. Los pisos retranqueados son niveles ubicados hacia el interior respecto de la fachada principal, pero igualmente forman parte de la altura total de la edificación.

4. La línea imaginaria evita que los terrenos con pendiente obtengan ventajas o restricciones por diferencias naturales de nivel.

5. Un piso técnico es un nivel destinado a instalaciones y equipos del edificio, por lo que la norma excluye su cómputo como piso edificable.

6. La consolidación permite armonizar la altura de nuevas edificaciones con el entorno ya desarrollado, evitando diferencias bruscas en el perfil urbano.

7. El criterio de colindancia busca mantener continuidad con las edificaciones vecinas cuando cambia la altura aplicable en un lote de esquina.

Ejemplo práctico

Un lote residencial tiene una altura normativa de 15 m, pero colinda con un edificio existente de 21 m. Aplicando la regla de colindancia, la nueva edificación puede alcanzar una altura superior a la normativa, hasta el promedio entre ambas alturas, siempre que el incremento no exceda el 50 % de la diferencia entre ellas y se cumplan los demás parámetros urbanísticos establecidos.