Área techada y área libre: ¿cómo se determina qué espacios forman parte del área techada y cuáles se consideran área libre según la Norma A.010?

9.1 El área techada se encuentra comprendida dentro de la poligonal que define el perímetro de la edificación e incluye lo siguiente:

• a) Los muros y la estructura de la envolvente hasta la cara exterior, hasta la cara interior del ducto de los muros que conforman los ductos de ventilación, hasta la cara exterior de los muros que limitan con zonas comunes y hasta el eje de los muros que limitan con otra unidad inmobiliaria.¹

• b) El área techada de los espacios a doble o más altura se computa en el nivel más bajo de proyección del techo.²

• c) Las escaleras se computan considerando el área bajo la escalera como área techada.³

9.2 No forman parte del área techada los aleros, los balcones sin techo o alternados, jardineras, pérgolas, techos tipo sol y sombra, las cubiertas ligeras de material transparente o translúcido, los elementos estructurales que sobresalen de los paramentos, los elementos decorativos como cornisas, apliques o parasoles; tampoco se considera como área techada la cisterna de agua.⁴

9.3 El área libre resultante sobre la cual no existen proyecciones de áreas techadas incluye los ductos de instalaciones y los espacios cedidos para juntas con edificaciones colindantes. No incluye el ducto del ascensor.⁵

En los casos en que la normativa local exija un área libre mínima para uso residencial, esta se considera desde el nivel a partir del cual el uso residencial ocupa todo el nivel.⁶

En terrenos que, por sus características topográficas (en pendiente), presentan niveles de la edificación desplazados respecto del inferior, no se exige área libre mínima.⁷

Notas

¹ La delimitación del área techada toma como referencia las caras o ejes de los elementos constructivos según el tipo de cerramiento o colindancia, garantizando un criterio uniforme para el cálculo.

² En ambientes de doble o mayor altura, el vacío no genera área adicional; el cómputo se realiza una sola vez en el nivel inferior donde proyecta la cubierta.

³ Aunque el espacio bajo la escalera pueda tener otro uso, integra el área techada de la edificación.

⁴ Estos elementos se consideran abiertos, ligeros, decorativos o complementarios, por lo que no incrementan el área techada para efectos normativos.

⁵ Los ductos de instalaciones forman parte del área libre, excepto el ducto destinado al ascensor, que recibe un tratamiento distinto.

⁶ Si los primeros niveles tienen otros usos (por ejemplo, comercio o estacionamientos), la exigencia del área libre residencial comienza desde el nivel donde el uso residencial ocupa completamente la planta.

⁷ Esta excepción aplica cuando la topografía del terreno hace inviable exigir el área libre mínima convencional debido al escalonamiento natural de la edificación.

Ejemplo práctico

Un edificio multifamiliar cuenta con balcones abiertos sin techo, una pérgola en el jardín, un ambiente de doble altura en el lobby y una escalera interior. Para calcular el área techada, se incluye el lobby únicamente en el nivel inferior, el área bajo la escalera y los muros conforme a los criterios establecidos. No se incluyen los balcones abiertos, la pérgola ni la cisterna. Si el terreno tiene fuerte pendiente y la edificación está escalonada, la exigencia de área libre mínima puede no ser aplicable conforme al numeral 9.3.